新模式下，一旦城市更新到位了，公共服务均等化了，新市民扎根城市了，房地产作为大宗消费品的特性，就会彰显出来

□李宇嘉

7月14日至15日在北京召开的中央城市工作会议提出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。”

上述城市发展思路的转变，给房地产行业带来的机遇和变化也毋庸置疑。

房地产业仍有巨大发展空间

有关城市工作的重点任务，此次会议首先提出的就是着力优化现代化城市体系：“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”

这里有一个重要的表述，就是综合承载能力。提高综合承载力，笔者理解至少有两层意思：一是主要针对超大、特大城市；二是现在城市承载力不够，不是大城市人太多了、太大了，而是治理能力不够。

如果能实现组团式、网络化发展，也就是人口、就业、服务等不要只集中在中心区，而要分布在空间上的各个组团。而且，组团之间相互要有分工合作、能互联互通、容易抵达，那么“城市病”（高房价、高成本、拥堵等）就会缓解。同时，年轻人、外来人口在城市扎根的难度就下降了。

当然，这需要部门间的合作，需要在规划用地、政绩考核、政府投入等方面的体制机制建设和改革。

对于房地产来说，这是重大的机遇。未来超大特大城市人口集中度还要提升，房地产业仍有巨大发展空间。近年来数据显示，楼市集中度越来越高，少数城市、区域对市场的贡献越来越大。

今年上半年，TOP20城市的出让金占全国比重约为68%，相比2020年增长了50%。因此，未来的趋势很明显，重点都市圈、重点城市楼市稳定住了，不管量还是价，全国楼市也就稳定住了。

房地产在内需、内循环中的功能将更彰显

此次会议，有关城市工作的重点任务，排在第二位的是着力建设富有活力的创新城市。

会议指出，精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。

这里也有一个重要表述，就是充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。从房地产角度来讲，尽管行业从资产“神坛”上下来了，但依然是支柱产业。因为，作为大宗消费品，其天然特性就是产业链长、带动性强。不过，过去“卖地-投资建房-投资基建-开发新区”的那种旧模式走不通了。

新模式下，一旦城市更新到位了，公共服务均等化了，新市民扎根城市了，房地产作为大宗消费品的特性，就会彰显出来。一个很简单的例子，一个老旧小区完成了改造，加装了电梯，修缮了外立面、楼梯、楼道，更换了管线，可居性大大提升，接下来必然是居民的二次装修。

比如，更换室内家具家电，更换门窗、地板等；进行室内整体装修；安装应急呼叫、进行厕所“蹲改坐”等适老化改造。

另外，可居性大大提升后，原来卖不掉的房子，现在可以卖掉了，业主置换房子的能力提高了，就实现了“卖旧买新”；同时，这类房子原来无人问津，现在也有人买了，而且这类房子不仅有区位好、片区配套成熟的优势，还有“低总价、低单价”的优势，刚好匹配新市民的购买力。

还不止于此，所谓高质量的城市更新，不是单个项目的改造，而是空间价值的提升。具体来说，现在要求规划一竿子插到底。编制更新规划，不仅考虑空间布局和形态，更要把资源、资产要素叠加进去。

比如，老旧片区改造中加强文化、旅游、餐饮和休闲娱乐等一体打造；老旧厂房、工业区等改造中，植入新业态、新功能、新场景等；建筑功能转换和混合利用时，将地上、地下空间整合起来，对同一建筑不同楼栋做上下游的功能整合。一栋楼里，既有办公的，也有住宿的，还有餐饮的、家政的，各个业态相互合作，其乐融融。

这样做的好处，就是最大程度地将房地产对实体消费、投资、创业的空间支撑、空间链接效应发挥出来。由此，房子就嵌入到内需中，产生现金流，这既是楼市止跌回稳的路径，也充分释放了需求。

这就是城市或房地产在内需、内循环中的功能彰显。

告别大拆大建

在新模式下，尽管房地产行业未来不像过去烈火烹油那般快速发展，但其能带动就业、带动创业、带动消费，是更可持续的，更健康的。举个简单的例子，新的模式下，消费人群和场景增多了，每个人都能找到一份工作，即便大家收入不算高，但相对稳定，这总比房地产大起大落后，我们不得不面临当下的场景要好。

这也不难理解，此次会议有关房地产新模式的表态是：坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

总的来说，就是告别大拆大建，能不拆就不拆。关于这一点，在5月15日发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中已有明确规定：即便是认定的C、D级危房，也不是一拆了之，而是加固、改建、重建等多种方式；即便是城中村有的要拆，但前提条件是群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟。当前环境下，满足这三个条件的有多少？

关于大拆大建，不管如何搞资金平衡，大平衡VS小平衡，本地平衡VS跨期平衡，短期平衡VS长期平衡，都逃不开最终通过卖地、卖房平衡的套路。住房供求关系已有重大变化，这已是上上下下的共识了。如果继续搞拆迁，大量回迁房和商品房会进入市场，也必然会恶化房子的供求关系。

另外，拆除式城市更新，往往带来的是高密度、高容积率，宜居性差、维护成本高的超高层建筑物。在低容积率（3.0以下）成为增量供应主流的情况下，在售的高容积率、高密度项目，不仅不受市场欢迎，还出现了供应过剩的现象，不搞拆除式更新，也避免了低效供应、价格内卷。

更重要的是，把这些低成本的房子留下来，作为保障房也好、租赁房也好，也能让外来人口、年轻人低成本地在城市落脚、安居、扎根。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）